思考致富顧問

大家好，在上一篇文章裡說到房產的登錄實價根本不用參考的說法，也許有些人還不懂其中道理

這次小財星就來分享其中不為人知的黑幕吧

同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？

想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢

別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法

先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況，雖然這世界上還是有善良老百姓與良心房仲買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄

可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內

為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個 5％，也就是一千零五十萬

有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。

如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加 15％，稅及服務費再外加 5％

這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元

不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇

但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。

看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲

其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問

拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買

只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元

不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務 

現在你知道房屋謄本內寫的前次設定金額，除以 0.8 再除以 1.2 回推房價，根本不能當出價參考值

因為你根本就不知道上一手的人貸款是八成還九成抑或者是銀行自己估個價就算數

如果你看到謄本的設定寫一千四百萬元，就乖乖的出價一千四百萬元

那就真的被投資客大賺一筆了，這間房屋的真正成交價格，還是一千萬元

文章節錄自：突圍黑心房市-Sway

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